Pristup temeljen na troškovima: bit i glavne značajke
Glavni način koji određuje tržištevrijednost nekretnina, strojeva i opreme je skupi pristup koji se temelji na načelu supstitucije. Prema njegovim riječima, osoba plaća neopravdanu cijenu za objekt, ako je veća od one koja se može platiti za istu vrstu korisnosti i kvalitete.
Kada se provodi procjena nekretnina, oni se uzimaju u obzironih pristupa koji omogućuju najtočniji odraz svoje vrijednosti. To je najskuplji od njih. Razumljivo je da se vrijednost objekta u ovom slučaju sastoji od tržišne cijene zemljišta i troškovi koji su potrebni da se ponovno, na primjer, struktura u svom sadašnjem obliku.
Pristup troškovima vrednovanja nekretnina provodi se u nekoliko faza:
1. Utvrđuje se cijena zemljišta koja uzima u obzir najkorisniju uporabu.
2. Izračunajte iznos koji će se potrošiti na izgradnju sličnog objekta.
3. Odredite iznos dobiti koju je dobio poduzetnik.
4. Oduzimanje fizičkog, funkcionalnog i vanjskog trošenja.
5. Konačni izračun troškova gradilišta i izgradnja samog objekta, koji bi trebao uzeti u obzir prilagodbu trošenja.
Pristup troškovnog pristupa u međuvremenu ima nedostatke ukorištenje. Glavni je taj što je potrebno mnogo vremena za određivanje točnog troška zgrade. Dakle, kada se izvrši obnova stare strukture, gotovo je nemoguće točno odrediti troškove rekonstrukcije i očekivanog trošenja. Što se tiče tipičnih građevina, ovaj pristup je najoptimalniji u svojoj procjeni, jer je vrlo jednostavan za korištenje. U nekim situacijama to je jedina moguća mogućnost, primjerice pri procjeni zgrade posebne namjene (škole, stanice, elektrane) ili vrijednosti osiguranja.
Pristup troškovima često se koristi prilikom procjene stalnih sredstava, nedovršene gradnje ili analize najučinkovitijih korištenja web stranice.
S obzirom na cijenu naselja gradnje, oni se provode pomoću četiri osnovne metode: indeks, komparativna jedinica, što se razbije u komponentama i kvantitativna anketa.
Dakle, najnovije istraživanje jeizradu procjene za izravne troškove koji se primjenjuju na sve vrste rada, materijala, mehanizacije, komunalnih usluga i tako dalje. Za ove troškove, dobit i ulog investitora su dodani. Ova se metoda smatra najtočnijom, ali i najduže potrebnom za upotrebu jer zahtijeva od procjenitelja da zna građevinske i proračunske zahtjeve.
Pristup troškovima u procjeni nekretnina također jekoristi metode razbijanja u komponente koje su pomalo kvantitativne, ali ne tako naporno. Činjenica je da ne koristi pojedinačne, već proširene navode svih elemenata dizajna.
Što se tiče metode komparativne jedinice, to jeUpotreba je opravdana za usporedbu modela. Dakle, kako bi se procijenio objekt, odabire ga se sličnim tehnologijama i značajkama. Odabir se provodi pomoću specijaliziranih direktorija. Metoda je najjednostavnija i zato ima vrlo široku primjenu.
Metoda indeksa je da je bilancaVrijednost se množi s posebnim indeksima koji su odobreni državnim standardima. Vjeruje se da ova metoda ima najniži stupanj točnosti.
Pristup troškovima može se koristiti pri ocjenjivanjubilo koja nekretnina, ali ne uvijek njegova primjena je opravdana. Činjenica je da za objekte koji će generirati prihod, koristi se vrlo rijetko, ali njegova upotreba u procjeni ugrađenih prostorija jednostavno je netočna.
