Dodjela stana u novu zgradu - što je to? Pro i kontra za stjecanje novih stambenih zgrada po ugovoru o dodjeli

Jedna od najpopularnijih metoda ulaganjana tržištu nekretnina - dodjeljivanje stana u novoj zgradi. To nije svima razumljivo, a često početnik jednostavno ne želi nered s njom. Prema statistikama, gotovo je petina svih kuća u izgradnji prodana po ovoj shemi. Koje su glavne prednosti i nedostaci tih transakcija? Koji je rizik kupca?

Dodjela stana u novu zgradu: što je to?

Prijenos je sporazum o prijenosu prava nadobivanje imovine za treću stranu. Transakcija je moguća do državne komisije, kada naslovni dokumenti za prostorije u stambenoj zgradi još ne postoje. Investitor koji je kupio stanove u novoj kući od građevinske tvrtke, svoje pravo vlasništva prenosi na drugu osobu uz naknadu. Obično investitor prima od transakcije 10 do 90% dobiti od novca uloženog u novu zgradu. Novi sudionik u zajedničkoj izgradnji također prenosi obveze i prava razvojnom programeru.

Dodjeljivanje vlasništva nad stanom u novoj zgradi može se provesti na dva načina:

• Prema ugovoru DM (prodavatelj otplaćuje dug razvojnom programeru i sredstva kupca, transakcija se može provesti nekoliko puta s jednim vlasništvom);
• Prema preliminarnom sporazumu (ne podliježe obveznoj registraciji države, utvrđuje pravo prodavatelja i kupca za obavljanje transakcije u budućnosti).

Plaćanje sredstava je sporazum stranaka.

Kako prodati stan u novoj zgradi prema zadatku: faze

Sporazum o dodjeli je četiri faze:

1. Dokumentacija graditelja je provjerena:

• čarter tvrtke;
• konstitutivni ugovor;
• potvrde o registraciji i registraciji države pri Saveznoj poreznoj upravi;
• dopuštenja za gradnju;
• deklaracija projekta;
• dokumenti koji potvrđuju financiranje.

2. Prodavač obavještava o namjeri da proda imovinu programer, a zatim se mora dobiti suglasnost od njega u pisanom obliku, kao i dokumente koji potvrđuju nepostojanje financijskih obveza tvrtke. Također zahtijevaju ovjerenu suglasnost bračnog druga za prodaju imovine, rješavanje kreditne institucije (ako je stambeni kupili na hipoteku), izvadak iz registra u stambeni prostor. Kupac mora dobiti ovjerenu suglasnost bračnog druga i odnijeti u banku i ugovora hipoteka za pružanje stambene kredite (s hipotekom).

3. Izrađen je ugovor o cesiji. Možete ga napraviti kod developera, u uredu za nekretnine ili odvjetnika.

4. Postoji registracija države ugovora o dodjeli u podjeli Federalne registarske službe.

Je li moguće dodjeljivanje hipoteke?

Sadašnje rusko zakonodavstvo navodida je prijenos i hipoteka stana u novoj zgradi moguća. Da bi to učinio, prodavatelj mora dobiti pismenu suglasnost kreditne institucije, budući da svoje novčane obveze prenosi na kupca u cijelosti. Dakle, kupac se obvezuje ispuniti sve uvjete ugovora o kreditu. U ovoj fazi potrebno je pažljivo proučiti ugovor o stambenom kreditu, budući da banka ima pravo izmjene na vlastitu odgovornost.

poreza

Prema poreznom zakonu, poslijeU novoj je zgradi došlo do prijenosa stana, porez od 13% mora platiti prodavatelj. Odbitak se vrši od iznosa dobiti - razlike između novca i početnih troškova stanovanja. Da bi to učinio, prodavatelj podnosi 3NDFL deklaraciju poreznom inspektoratu.

Na primjer, ako je stan kupljen za 1.000.000, a prodaje se na temelju ugovora o prijenosu za 2.000.000, iznos porezne olakšice bit će 130.000.

Ako kupac želi dobiti porezni odbitak za kupnju nekretnine, mora zatražiti od prodavatelja potvrdu o plaćanju poreza.

Stvarčice

I prodavatelj i kupac imaju koristi od dodjele stana u novoj zgradi. Kakva je to korist?

Prodavatelj ostvaruje dobit od prodaje. Istodobno, njegova veličina može biti nekoliko puta veća od početno uloženog iznosa.

Prednosti za kupca:

• Niska cijena u usporedbi s gotovim stanovima.
• Mogućnost individualnog planiranja.
• Stjecanje pravno čistog stana.

kontra

Unatoč činjenici da je prijenos prava na stanu novoj zgradi - jednoj od najpopularnijih transakcija na tržištu nekretnina, i dalje ostaje riskantno poslovanje. Među glavnim rizicima su:

• Stečaj građevinske tvrtke.
• Otkazivanje ugovora o cesiji.
• Dvojna prodaja.
• Prodavatelj ne obavještava o dodjeli razvojnog programera.

Sad ćemo detaljnije poredati ove trenutke.

Stečajna građevinska tvrtka

U razdoblju od trenutkadržavni registar predujma i prije potpisivanja akta o prijenosu kuće u rad, vlasnik interesa ima pravo prenijeti svoja prava na nekretnine. Glavni razlog dodjele je kršenje standarda kvalitete od strane razvojnog programera i opetovano odgađanje uvjeta građenja. U pravilu, takve okolnosti su zbog planiranog stečaja programera.

Nakon prenosa početnog dioničarastambeno pravo u novoj zgradi, odgovornost novom sudioniku DDU-a snosi samo developer. Ako programer krši DDU i ne izvršava obveze na nju, prestanak ugovora o dodjeli je nemoguć. Novi dioničar će se suočiti s parnicama izravno s programerom.

Početni građevinski sudionik može nositiodgovornost za radnje developera prema ugovoru, samo ako prihvati jamstvo. Transakcije s jamstvom su iznimno rijetke.

Otkazivanje ugovora o cesiji

Zadatak pri kupnji stana u novoj zgradi nijetrebao bi biti u suprotnosti s normama važećeg zakonodavstva i sporazumom o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji. Ugovor o cesiji može se smatrati nevažećim u sljedećim situacijama:

• Početni dioničar nije ispunio novčane obveze razvojnom programeru i banci.
• Nije dobila pisani pristanak od građevinske tvrtke.
• Banka nije dobila pismeno odobrenje ako je stanovanje kupljeno uz sudjelovanje kreditnih sredstava.

U prisutnosti najmanje jednog od gore navedenihtočka slobode ugovora je nevažeća. Prema članku 390. Građanskog zakona, odgovornost za sklapanje nevažećeg ugovora potpada isključivo na prvobitnog sudionika u DDI-u. Dužan je platiti u cijelosti novac koji mu je preneseno, kao i platiti kamate i nadoknaditi gubitke koje je pretrpio razbješani dioničar.

Dvostruka prodaja

U 2011. godini donesena je odluka, premakoje sve DDU podliježe obveznoj registraciji države. Nažalost, rusko zakonodavstvo na području zajedničke izgradnje daleko je od savršenog. Konkretno, rizik dvostruke prodaje u prijenosu stanova u kućama u izgradnji nije isključen.

U praksi često postoje slučajevibeskrupulozni prodavači su istodobno sklopili ugovor o dodjeli s više kupaca. To se događa zato što su zaključeni ugovori o pretpristupu, čije upisivanje u ruski registar nije preduvjet. Pravo vlasništva priznaje na sudu posjednik koji je prvi sklopio ugovor s prodavateljem. Prijenos novca prodavatelju trebao bi biti tek nakon registracije države DDU.

Prodavatelj nije obavijestio razvojnog inženjera

Prodavatelj mora primiti od developerapisani pristanak na prodaju stana. U suprotnom, novi nositelj interesa će imati gubitke povezane s tim rizikom, uključujući nemogućnost nadoknade štete od investitora dok se DDU ne otkaže.

Na primjer, ako novi nositelj interesa na sudu želi dobiti od građevinske tvrtke kaznu za odgađanje puštanja objekta u rad, on će mu biti odbijen.

Ugovorni spor na sudu

Po sudskoj odluci fizičke i pravne osobemože biti proglašen nesolventnim ili stečajnim. U tom slučaju, sve transakcije vezane uz kupnju i kupnju nekretnine smatraju se nevažećim u dva slučaja:

• Kada ugovor o prodaji ukazuje na namjerno nisku cijenu.
• Transakcija je izvršena manje od 12 mjeseci prije početka stečajnog postupka.

U sudskoj praksi postoje slučajevi kada jedan iIsti se prostor više puta prodaje pod ugovorom o ustupanju. Naknadno, novi sudionik u izgradnji plaća za stečenu imovinu. Početni dioničar započinje stečajni postupak, a transakcija se proglašava nevažećom. Dakle, novi dioničar ostaje ne samo bez cijenjenog životnog prostora, već i bez novca potrošenog na stan.

Unified Transfer Center

U St. Petersburgu i Lenjingradskoj regijiPostoji specijalizirana agencija - United Center of Assignment. Apartmani u novoj zgradi privlačniji su za potencijalne kupce nego za kuće za odmor. Štoviše, zadatak je prilično kompliciran i dugotrajan proces, koji zahtijeva jasno poznavanje zakonodavnih normi.

Stručnjaci Centra imaju veliko iskustvo u transakcijama po cesijskim ugovorima. Agencija ima i vlastitu bazu provjerenih svojstava, što praktično jamči pravnu čistoću transakcija.

Jedan od najrizičnijih, ali najpristupačnijih tipovastjecanje nekretnina - prenamjena stana u novoj zgradi. Što je ovo? Pod ustupanjem podrazumijeva se prijenos prava na upis imovine od sudionika u zajedničkoj izgradnji na treću osobu. Ova vrsta transakcija ima neporecive prednosti, ali i mnoge značajne nedostatke. Kako biste izbjegli probleme s nekretninama u budućnosti, potporu transakcija trebate povjeriti kvalificiranim pravnicima. U Rusiji postoji samo jedna specijalizirana agencija koja se bavi takvim pitanjima - Unified Transfer Center.